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被套或自持:環京買房客憂喜錄

2018年10月18日  07:00   21世紀經濟報道   祁三連  

2018年夏天的某一個周末,一輛大巴車停在北京國貿附近。盡管集合時間很早,但人們仍然陸續準時到達。這是一輛開往北三縣的購房大巴,車上乘客絕大多數是投資客。他們多

2018年夏天的某一個周末,一輛大巴車停在北京國貿附近。盡管集合時間很早,但人們仍然陸續準時到達。這是一輛開往北三縣的購房大巴,車上乘客絕大多數是投資客。他們多數已經擁有自住房產,而正處于市場低谷的北三縣是他們希望抄底的目標地之一。

投資客的典型特征是:比起房子本身,他們更關心某個區域的升值潛力以及市場調控走向。伴隨房地產市場高速發展長達20年,炒房致富的故事也“激勵”著一群又一群人。盡管房地產調控政策大多指向投資性需求,但市場的起伏仍然吸引著投資客們那顆蠢蠢欲動的心。當然,這其中也不乏因市場下跌被套牢的投資客。

北三縣就是其中典型案例。2017年3月,北京樓市調控政策加碼,其中主要內容是認房又認貸,并相應提高首付比例。隨后,環京區域相繼跟進調控政策。2017年6月2日,廊坊市人民政府發布《關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,意見明確表示北三縣及廊坊、永清、固安、霸州、文安限購,非本市戶籍居民購房需提供3年當地社保且限購1套。

上述政策對環京樓市帶來了調整。58安居客房產研究院的數據顯示,北京周邊的二手房價呈現連續下降態勢,10月二手房均價13559元/平方米 ,環比上月下跌2.30% ,同比去年同期下跌 28.66%。以燕郊為例,二手房的掛牌價格從2017年4月最高點的28611元/平方米降至低點,截至2018年10月15日,平均掛牌價格僅為20002元/平方米,相比去年4月降幅達到了30%。從安居客的線上瀏覽量來看,燕郊區域2018年4月同比2017年4月下降57.5%,降幅非常明顯, 2018年下半年的瀏覽量依然處于下降態勢。

被套牢的投資客

“投機往往是和貪婪聯系在一起的,當環京樓市房價大漲之時,投資客大批涌入之際,他們往往不會想到房價會比高點下降三成,每個投資客心里都在計算著短期內可以有多少獲利空間。但他們卻忽略了最重要的一點,國家對樓市調控的力度和決心。”58安居客房產研究院首席分析師張波感慨。

成強(化名)就是因環京市場下跌被套牢的典型投資客。2016年年初,成強賣掉了他此前在燕郊投資的小房子,得了70萬現金。然而,令成強意外的是,他剛賣掉房子燕郊房價就隨之大漲。成強的懊悔之情難以言表,痛定思痛,當年9月份,成強再次購買了燕郊天洋城一套住宅。

“當時是作為投資買的,燕郊天洋城公寓。24000元/平方米進來的,81平方米,首付45萬,月供約一萬,已經還款兩年。當時買完這套天洋城的房子,本來想盡快賣掉,但沒想到市場會這么快調整。2017年6月份,廊坊出臺限購政策,我們都以為是虛晃一槍,不會嚴格執行。那時候如果想出掉還是能出來的。”現如今,成強內心滿是悔恨。“準確來說,我一共買了三套,香河一套,燕郊兩套,都是作為投資用的。最后悔的是天洋城,買得晚,價格最高,杠桿也高。那套原本就是要短持,另外兩套長持,但是錯過了出手的好時機。”

北三縣市場的風吹草動都牽動著成強敏感的心。這次失敗的炒房經歷令成強家庭生活質量下降到十年前。在接受21世紀經濟報道記者采訪時,談及此事,成強情緒仍然低落。盡管,成強深知,在這撥被套牢的投資中,他不是最典型的。“我知道有一個中介,高利貸全款壓了幾套房子,一套都沒出去;還有個炒房的,買了十套。”

“環北京購房者以投資類為主,投資類用戶占到50%左右。此外,還有一部分是投資加一定自住屬性,自住屬性又分好幾種,比如旅游屬性,現在滑雪消費已經是比較高端的消費趨勢了。去年6月,環京調控嚴格執行后,市場反應很直接,與北京類似。大概當年10月份房價就已經大跌,投資客受到較大沖擊;10月份之后,環京房價處于比較穩定狀態。”V房CEO司智表示。

堅定的多套房持有者

被套牢的投資客可能只是投資客群中并不高的比例。對于更早進場的投資客而言,當前短期漲跌并沒有太大影響。受訪者娜娜(化名)就是其中典型一員。

由于見證了北京各個區域房價的上漲歷程,投資買房的事例鼓舞著娜娜。2013年的夏天,娜娜以單價5000元/平方米在環京區域香河投資了兩套房產。受調控影響,盡管香河區域房價近年來漲跌也非常明顯。但據搜房評估網顯示,如今,香河房價為14060元/平方米。由于購入價較低,娜娜的這兩套房子至今仍然空置。

“我們買房的時候是房價被低估時期。而且作為北京的衛星城,香河樓市金融屬性是很強的,有漲有跌很正常,漲的時候單價漲到兩萬多。對我們來說,沒什么影響,我們也不是高峰時期買入的。這個也不是純投資的,我們也想以后退休了,去那里住。反正手上留著不動產總比現金好。”娜娜是房產的堅定持有者。

在環京的投資客中,也有一類是將環京作為跳板,進而在北京置業。2013年9月,李里(化名)同樣在廊坊市香河縣購入房屋一套。當時購入價為7000元/平方米。“這套房打算中短期持有,目前只有這一套房子,談不上投資,考慮到將來改善居住,打算條件成熟的情況下出售,進而買北京區域的房子。條件成熟包括兩方面,價格回升,個人積蓄達到一定條件。”

李里還打算趁環京低迷期再購入一套。“2017年政策調控之前,同小區房價高點達到過近20000元/平方米,目前保守估計在八九千的樣子。我心理預期將來在不低于20000元/平方米的價位出售,低于20000元/平方米的話,心理上有些不平衡。從某些方面來講,我樂于看到環京以及北京房價下跌。畢竟如果不買北京房子,我也還可能會考慮再購入一套環京房產。”李里坦言。

難以調控的是人心

有人進場,有人離場;有人折戟,也有人收獲破豐,環京樓市只是中國樓市一個側影。盡管調控的初衷是好的,但人心的貪婪難以抑制。

“從市場呈現上來看,京南固安和京東的北三縣價格接近腰斬,京北張家口區域保持穩定,甚至個別區域的價格還在上漲,最主要的原因就是因為京北區域投資客沒有大量進場,不像北三縣和固安,被炒了一輪又一輪。”司智表示,北三縣被套牢的投資客主要是2017年1月到6月入場的客群,當年10月以后入場的購房者并無受到影響。

易居研究院研究總監嚴躍進認為,房價波動是很正常的,短期內資產縮水也是符合預期的,這和環京購房政策嚴厲、市場需求暫時沒有釋放等因素有關。總體上套牢也是有市場教育意義的,即房住不炒需要深入人心。

然而難以調控的是人心的貪婪,部分被套的教育意義并不深刻。21世紀經濟報道記者針對投資客的調研中發現,盡管投資客普遍關注到北三縣樓市下行,但多數仍有持續投資置業心態。在他們看來,買房是抗通脹最好的方式。

“如今,市場下行,投資客也有減少。一般是投資加剛需,再加之部分需求。現在市場行情不好了,之前高價買的人也很頭疼,有的首付可能都跌沒了,但是沒辦法,咬咬牙挺著唄。現在也有很多客戶來是咨詢行情的,蠢蠢欲動想要趁低點再投資房產。”燕郊當地一位資深中介告訴21世紀經濟報道記者。

張波認為,目前調控對于落實“房住不炒”、實現安居宜居的住房目標無疑起到了重要作用,尤其是本次調控更為重視長效機制的落地,從保障性住房和租賃住房等多角度入手,全面解決居民的住房問題。從調控的實際效果來看,在今年下半年表現尤為明顯,熱點城市尤其是部分一二線城市的商品房價格出現滯漲或轉而下跌,商品房價的變化也不斷影響二手房,部分城市的二手房價出現明顯回調,“有價無市”局面不斷增多。從調控來看,還有幾點值得關注:其一限購、限貸等限制調控措施也會“誤傷”到部分自住性購房需求,如何在打擊炒房的同時,更好保障自住購房需求是個值得思考的問題;其二,部分城市“一刀切”對商品房進行限價,雖然對于調控房價的確有立竿見影的效果,但是執行的方式有待商榷,限價直接壓縮了房企利潤空間,會導致其缺乏產品品質提升動力,極端情況下部分房企或被迫低于成本出售。

張波建議,對于投資客來說,應該放棄房產投資短期獲利的幻想,大概率來看今年四季度和明年上半年樓市很難再次出現大面積回暖,隨著租賃市場的不斷擴大、房地產稅出臺以及住房相關法律法規不斷完善,中國住房一定會向著更健康的方向發展。“環京房價的下跌和調控有著直接關系,受限購影響,目前環京區域符合購房資格的群體大幅減少,基本依靠本地化需求維持,如果調控不放松則環京區域房價可能在第四季度繼續探底。”

“總體而言,北京和環京房價,將進入一個長期的緩慢爬坡階段。未來中國房地產投資,絕大多數將以五年期起步。”司智認為。(編輯:張星)

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